- 不動産登記とは
- 不動産登記に必要なものと費用
- 中古マンションを登記しないと起こりうるリスク
中古マンションを購入するときは購入者の名義で不動産登記をする必要があります。 しかし、そもそも中古マンションにもかかわらずなぜ登記が必要となるのか登記しないことでどんなデメリットがあるのかについては知らない人も多いはず。
この記事では中古マンションを購入する時必要になる「不動産登記」について、コストやなぜ登記が必要なのか登記しないとどうなるかといった知っておきたいポイントをまとめて紹介します。
不動産登記について
ますはじめに不動産登記とはどんなもので、どうすればできるのか、どのくらい費用がかかるのか不動産登記の基本から覚えていきましょう。
不動産登記とは
不動産登記とは土地や住宅などを取得した際にその不動産の所在や面積、所有者の住所・氏名などの情報を公の(不動産)登記簿に記載し、不動産の現状や権利関係がどうなっているかを法的に明らかにした制度のことを言います。
登記記録は１区画の土地・建物ごとに「表題部」・「権利部(甲区/乙区)」に区分して作成されています。
- 土地)所在、地番、地積(土地の面積)など
- 建物)所在、地番、家屋番号、構造など
- 権利部(甲区):所有権に関する事項)所有者の住所、氏名、登記の目的、取得年月日と取得原因
- 権利部(乙区):所有権以外の権利に関する事項)登記の目的、原因、管理者など
また現在では不動産の登記記録(登記簿)は磁気ディスクをもって調製されており、所定の請求書を提出することで誰でも登記事項証明書(登記事項要約書)の交付を受けることができます。
不動産登記するには何が必要？
不動産登記(名義変更)の手続きは内容(相続・贈与・財産分与・売買)によって必要書類も異なってきます。 本記事では中古マンションの売買(不動産取引)において必要となる書類を紹介します。
- 印鑑証明書(3ヶ月以内のもの)
- 住民票(期限なし)
- 登記識別情報通知(または登記済権利証) ※対象となる不動産(中古マンション)のもの
- 売買契約書(不動産の売買契約があったことが証明できる書類)
- 固定資産評価証明書(名義変更する年度のもの)
- 登記事項証明書
司法書士に登記を依頼する場合は下記の書類は司法書士が作成してくれます。
- 登記原因証明情報(登記原因・当事者・不動産の表示等を記載した書類)
- 委任状
不動産登記にかかる費用
不動産登記にかかる費用は「所有権移転登記」及び「抵当権設定登記」の登録免許税や「司法書士報酬」などの項目を指します。登録免許税とは土地や建物の評価額(固定資産税評価額)に税率をかけて計算するため、税額は購入する中古マンションによって異なります。
※ただしそれぞれの税率に関しては条件を満たすことで軽減税率の対象になることもあります。
結構登記費用だけでもかかるんですね。でも計算方法も難しそう…
登記に関連する費用は自分で計算することが難しいため、不動産会社の担当者や司法書士にお願いして見積もりや計算をしてもらいましょう。
なぜ登記することが必要なのか？
次に解説するのは中古マンションを購入する際になぜ不動産登記が必要になるかについてです。
土地や建物の所有者を明確にさせるため
特に中古マンションの場合は新築マンションとは異なり所有者の所存が明確にない恐れがあります。そのためしっかりと不動産登記をすることで土地や建物の所有者を明確にさせることができます。
将来的なリスクを軽減しておくため
中古マンション購入時に速やかに不動産登記をしておくことで、将来的な相続や不動産売買時のリスクを減らしておくことができます。中古マンションを未登記のままにしておくと将来的にその不動産を相続する際に、誰が登記費用を支払うかで相続人同士のトラブルが起こることにつながります。
中古マンションを登記しないとどうなる？
次に紹介するのは中古マンションを登記しないとどうなるかといったデメリットについて解説します。法律上、不動産登記は義務ではありませんが一部の内容(表題部)に関しては、登記申請が義務付けられているため期間内に申請を行わないと、罰則になる可能性もあるため注意が必要です。
自分の所有物(資産)と主張することができない
中古マンションを購入後しっかりと不動産登記をしておかないと、自分の所有物(資産)として中古マンションの権利を主張することができません。中古マンションを購入後、実際にその建物に住んでいるとしても登記記録上は所有者になっていないことになります。
所有者の特定ができない
中古マンションの購入を検討した場合、登記簿で所有者を確認できなければ誰と交渉していいかわかりません。仮に中古マンションの所有者が死亡していたり相続や財産分与が行われていた場合、より所有者を見つけることは困難になります。
不動産を担保にした融資が受けられない
上記でも記載しましたが中古マンションを登記をする際に「抵当権設定」をすることをお伝えしましたが、金融機関から住宅ローンなどの融資を受ける場合には、不動産を担保にするケースがあります。
しかし登記簿上、所有者になっていなければ不動産(マンション)を売却することは難しく当然担保にすることもできません。
罰則・処罰(過料)の対象となる
表題部の登記に関しては登記申請が義務付けられております。 しかし不動産の取得から1ヶ月以内に登記をしておらず、義務を怠った場合は不動産登記法によって10万円以下の過料(罰金)が課せられます。
不動産登記に義務は課されていないものの、これだけデメリットを挙げられると、やはり中古マンションを購入したら登記しておいた方が良さそうですね。
そうですね。不動産登記には、自身の権利を主張することができるようになるだけでなく不動産売買や相続時にもトラブルを未然に防ぐことができるため、購入の際にまとめて手続きを行うようにしましょう。
まとめ
今回は中古マンションの購入時に登記が必要な理由について不動産登記の概要をはじめ、かかる登記費用の紹介やなぜ登記が必要となるのかについて解説していました。 特に今回挙げた中古マンションは売主が存在するため、事前に登記簿を確認しておきましょう。
