不動産売却で重要な媒介契約とは?種類や特徴、失敗しない契約の選び方を完全ガイド

この記事のざっくりしたポイント
  1. 媒介契約には3種類ある
  2. 不動産の一括査定は必ず利用しておくこと
  3. 一般媒介以外は途中で契約解除にペナルティがつくケースが多いため、先に確認してから契約すること

不動産売却の契約をするときに、不動産会社は売主に対して仲介会社としての契約を結ぶことになります。 ここで仲介方法により契約の種類が分かれます。売主にもメリットやデメリットの差が出ることとなります。

適当に契約を結ぶのではなく不動産会社との契約方法をまず理解した上で売却依頼をすることが大切です。 不動産会社との契約である「媒介契約」について解説をしましょう。

媒介契約とは?

不動産を売却するとして、どう販売しますか? 個人で買い手を見つけるのは難しいですね。 一般的には不動産会社に売却依頼をします。不動産会社は「仲介」を担当するのですが、この仲介を依頼するときに締結するのが「媒介契約」です。

媒介契約を結ぶと媒介契約書には販売活動や成約時の報酬に関する内容が記載されます。 このとき媒介契約をどうするか、不動産会社にどのような形で売却を任せるか、これを決定します。

媒介契約には三種類あります。

媒介契約の種類
  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約

他社(複数社)と媒介契約ができるか、何ヶ月の契約期間になるのか、媒介契約の種類で違ってきます。 それぞれを解説します。

制限の少ない一般媒介契約

三種類ある媒介契約のうち売主にも不動産会社(仲介業者)にも制限が少ないのが、この一般媒介契約です。 売主は複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができます。 多くの業者に販売活動を依頼し販路を広げたいと思っている場合、この一般媒介契約を利用するのがいいでしょう。

また一般媒介契約は売主が自分で買主を見つけて売ることもできるため、不動産会社に依頼している中で知人が家を買いたいと言ってきた場合に自分で契約することも可能です。

不動産会社はレインズという不動産情報ネットワークを利用しますが、一般媒介契約の物件はこのレインズに登録する義務がありません。 一般媒介の契約期間は法的に決まっていませんが3ヶ月とされています。これは行政指導の範囲でそう定められている期間です。

MEMO
レインズに関しては「義務がない」だけであり登録は可能です。 媒介契約のときにレインズへの登録と情報公開を依頼しておくといいでしょう。

1社のみに依頼する専任媒介契約

専任媒介は文字通り1社の不動産会社のみと媒介契約を結びます。 複数の仲介業者と媒介契約を結ぶことは禁じられています。 ただし売主が自分で買主を見つけて契約することは可能です。

レインズへの登録は義務付けられているため物件情報は広く公開されて購入希望者の目に留まる機会は多く、自分で探すこともできるため融通が利く媒介契約といえます。

仲介手数料を安くしてくれる業者もあります。こういうメリットもありますが、不動産会社の営業活動に関しては売るための努力をしてくれているか他社との比較ができません

このデメリットに関しては規定として14日に1度の報告をすることが義務付けられています。 媒介契約は3ヶ月です。

自分で買い手を探すのが禁止されている専属専任媒介契約

専任媒介と基本は同じで1社としか媒介契約を結べないのが、専属専任媒介契約です。 さらに厳しくなり売主が自分で購入希望者を探し、契約することもできません

もし知人などで購入希望者がいれば仲介業者を利用しなければならないのが、この媒介契約です。 不動産会社は自社のみで売却活動をするため、販売に向けて努力が必要です。 また売主に対して売却活動の報告は頻繁に行わなければならず、規定として7日に1回以上の報告義務があります。

媒介契約を結んでから5日以内にレインズへの登録をしなければならず、売主にとっては仲介業者がより販売活動に力を入れる仕組みとなっているため、安心できる方法です。 契約期間は3ヶ月です。

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約を表で比較

三種類の媒介契約ですが、どういった特徴があるか、わかりやすく表で比較してみましょう。

  一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
2社以上の不動産会社と契約は? できる できない できない
自分で買主を探して直接取引は? できる できる できない
不動産会社から受ける活動報告は? 法令上義務づけられていない 2週間に
1回以上
1週間に1回以上
不動産会社のレインズへの登録義務は? 法令上義務づけられていない 媒介契約から7日以内 媒介契約から5日以内
契約期間 法令上の定めなし、行政指導で3ヶ月以内 3ヶ月
以内
3ヶ月
以内

不動産会社は専属専任や専任媒介契約を勧めてくる

不動産会社は専属専任や専任媒介をすすめてきます。 自社のみと契約をしてもらえることで、物件を販売するメリットはまず仲介手数料にあります。 他社が立ち入ってこないことで仲介手数料が取られることがないからですね。

MEMO
実際には専属専任媒介契約は多いとはいえませんが、複数の同業者と競い合う形で仲介手数料も取られる一般媒介より自社のみで活動できる専任の形を業者は望みます。

不動産売却で重要な媒介契約の選び方と向いている人の特徴

不動産会社は専属専任や専属をすすめますが、売主としてはどれを選ぶべきでしょうか。 どれがベストかでなく、向き不向きで選ぶことになります。 それぞれチェックしてみましょう。

専属専任、専任媒介契約に向いている人の特徴

売却を急いでいるため営業活動に力を入れて徹底的に売却をしてほしいと考える場合には、これを選びましょう。 1社のみ、そして社内でも大抵は1人の営業担当者に任せられるので、売る努力をしてくれること、報告義務があるため販売活動を放置できないこと、ここに安心感があります。

媒介契約を結ぶ業者を探しているときに一任してもいいと感じる担当者に会えた場合にも、この形でまかせるといいですね。 また買取をしている不動産会社で専任の契約をした場合、期間内に売れなければ不動産会社が買い取ってくれるケースがあります。 確実に早く売りたいなら、これを選びましょう。

一般媒介契約に向いている人の特徴

人気エリアにある不動産物件を売りたいと思っている場合には一般媒介で契約をしたほうがいいですね。 人気があるエリアの物件は、すぐ購入希望者が見つかります。

制限もなく複数の業者に依頼しておくことで、すぐに買い手が現れやすくなります。 また隣近所に売却を知られたくない人も一般媒介を選びましょう。

一般媒介の場合にはレインズへの登録が義務づけられていません。 レインズに登録し公開することにより物件情報は多くの目に触れます。 これを控えてもらえるよう依頼できるので、こっそり売却したいときには一般媒介を利用しましょう。

不動産売却で媒介契約を結ぶ際の注意点

不動産売却で三種類の媒介契約から自分に合った契約方法を選び、これから契約を結ぶとして注意点にはどのようなものがあるでしょうか。 これをよく理解した上で、契約を締結しましょう。

媒介契約の解除条件を確認しておく

これと決めた方法で不動産会社と媒介契約をしてはみたものの、状況を見ながら解除したいと考える場合があります。 この条件を先に確認しておくことが大切です。

一般媒介で契約している場合、任意の時期に口頭での契約解除ができます。 一般媒介には法令で定められた販売のための契約期間がありません。 この不動産会社は駄目だ、と思ったら簡単に解除できます。

専任媒介と専属専任媒介の場合には契約期間は3ヶ月となっています。 途中で契約を解除すると違約金などペナルティが発生するケースがあります。

契約期間中に売却物件や売主の状況が変化して解除する可能性はゼロではありませんから、途中契約解除の条件は確認しておきましょう

物件が売れないことを想定しておく

媒介契約は3ヶ月としている方法が多いのですが、これは不動産を売るならこれぐらいの期間で、と考えるべきともいえます。 3ヶ月で売れない場合も想定し専任媒介や専任専属媒介から一般媒介に切り替えることも検討しましょう。

不動産の一括査定は必ず利用しておこう!

どの媒介契約を選ぶとしても手持ち不動産をできるだけ適正な金額で売るために、多くの不動産会社の査定を受けておきましょう。 一社一社を当たるより不動産の一括査定を利用しておくほうがいいですね。

これを利用することで、多くの不動産会社と接点ができます。 適正価格とより良い不動産会社を知るために、一括査定サービスを一度は利用しましょう。

まとめ

不動産会社との契約は「媒介契約」といいます。 三種類の媒介契約により、売主と不動産会社の販売活動に制限が敷かれます。 一社のみと契約するメリットやデメリット、複数社と契約するメリットやデメリット、それぞれがありますが要は契約期間とされる3ヶ月以内に誠意努力してもらえるように、不動産会社との契約方法を選べるというのが基本です。

自分に合った方法で契約できますが一般媒介以外は途中で契約解除にペナルティがつくケースが多いため、先に確認してから契約をしましょう。