マンション評価額を調べる方法完全ガイド！分譲マンションの相続税や売却相場との違いについて

「自分が所有している分譲マンションがいくらになっているか知りたい」 いずれ多くの人が相続や贈与する財産がある場合に考えなくてはならないのが不動産の評価額の計算です。

しかし分譲マンションの評価額の算出方法は1人で計算することも基礎知識を有していれば可能ですが、実際に売却や相続、贈与を検討されるのであればより正確な実像を知らなければいけません。

そこで本記事ではマンションの評価額に関する基本情報をはじめ、簡単に評価額を知る方法や計算方法、マンションの売却方法の調べ方について解説します。

マンションの評価額とは

分譲マンションの正確な評価額を知るためには「土地価格」と「建物価格」及び「持分割合を乗じた価格」を合算した価格を算出することが求められます。

しかし、ただ購入金額や周辺相場を調べるだけでは意味がありません。 本章では分譲マンションの評価額を算出するために不可欠な基準となる価格について解説します。

マンションの評価額と相場は違う

これまでお伝えした通りマンションの評価額と実勢価格などの相場ではマンション価格を構成する要素や算出方法が異なります。 また分譲マンションでは土地と建物部分で評価額に対する計算方法も異なるため、一概に「売買価格(相場)＝不動産の評価額」と決めつけないようにしましょう。

以降ではマンションの評価額を調べる方法や、売却相場の調べ方、評価額の計算方法などに用いる基礎知識について見ていくことにします。

マンション評価額の基準価格

マンションの適正な評価額を知るためには土地や建物の価格を知る必要があります。

そこで以下では、マンションの評価額を算出する際に、覚えておきたい基準となる価格水準がいくつかあります。
以下の章でマンション評価額の基準価格を紹介していきます！

時価(実勢価格)

時価とは一般的な土地の需給バランスや立地の形状、用途地域、周辺相場、過去の取引相場などを総合的に加味して算出される価格で実際の取引が成立する価格を指します。

テレビなどでは「実勢価格」や「市場価格」と言われており多くの人が耳にした言葉かもしれません。 一般的には後から説明する「公示価格」と同程度の価格から約2割増しの価格が、該当する不動産の時価と言われています。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは毎年1月1日時点で土地及び建物を所有する人に対して課す固定資産税を決定する際に基準として用いる評価額を指します。

固定資産税評価額は市町村が決定し3年に一度見直されるため、特別な事例を除いて評価替えの年度(基準年度)の価格は次の評価替えまで継続することになります。　

固定資産税評価額は一般的には公示価格の70%程度の価格とされているいるため、固定資産税評価額のおおよその価格が算出できれば時価(実勢価格)の目安を見つけることも可能です。

相続税路線価

相続税路線価とは相続税や贈与税を算出する時に用いる課税価格を指します。 国税庁が全国40万地点の道路を基準地として選び、路線価図にある1㎡単位に敷地面積をかけて算出します。

土地の評価方法は「路線方式」と「倍率方式」から計算することが可能です。 相続税路線価の目安は公示価格の80%程度に設定されています。

公示価格

公示価格とは地価公示によって公表された一般的な取引の目安になる価格を指します。 時価(実勢価格)とは異なり毎年1月1日の時点(1㎡当たり)で、地価公示法に基づいて選出された不動産鑑定士が正常な価格を調査し、客観的に判断した適正価格で取引するための指標を算出します。

マンションの評価額は不動産一括査定を使えば簡単に調べられる

マンションの売買を検討する際や正確な評価額を知りたいとなってもなかなかマンションの評価額を計算することはなかなか手間のかかる作業。 そんな時に活用したいのが「不動産一括査定」です。

不動産一括査定サービスを使えば基本的な知識や評価額の目安となる価格の種類を知らなくても、複数の不動産会社から簡単に査定依頼をお願いすることができます。

現在では大手不動産企業6社が共同で運営する「すまいValue」、全国不動産会社が登録している査定サイト「HOME’S」や、利用者数1000万人超が利用する「イエウール」など多様な選択肢の中からマンションの評価額を調べることができるため、マンションの評価額を簡単に知りたい人は申し込みをおこなってみてはいかがでしょうか。

マンションの評価額に関する基礎知識

マンションの評価額を正確に計算するためには先ほど紹介した「時価(実勢価格)」・「固定資産税評価額」・「相続税路線価」・「公示価格」と言った基準を比較するとともに、分譲マンションの建物と土地に分類して計算する必要があります。

分譲マンションの相続税評価額と計算方法について

分譲マンション(建物)の相続税評価額を計算する際は前提としてマンション内にある「専有部(自身が所有する部屋)」と「共有部(廊下、エレベーター、庭など)」、マンション全体に対して自分が所有する専有部分の割合「持分割合」を確認することが重要です。

※持分割合については土地の登記簿を取得したり、分譲マンションの売買契約書内「敷地権の割合」に明記されています。

分譲マンションの建物部相続税評価額を知りたい際は以下の方法から知ることができます。

分譲マンションの相続税評価額は固定資産税評価額と同じです。 その数値について知りたい場合は都税事務所や市区町村役場で取得することが可能です。

土地の評価額と計算方法について

分譲マンションが建設されている土地に対する評価額を計算するときは以下のような方法を用います。

○路線価方式： ［路線価(1㎡あたりの金額)×宅地面積＝評価額］

この計算方法で算出された価格に分譲マンション全体の持分割合をかけて、自身が所有する専有部の評価額を導き出すことができます。一般的に市場価格の70～80%程度の価格に設定されています。

○倍率方式： ［固定資産税評価額×倍率＝評価額］

評価倍率については市区町村ごとに決められて公表されているため、それぞれのエリアの倍率については国税庁HP「財産評価基準書」で確認しましょう。

簡単に土地の評価額について知りたい場合は固定資産税の明細書に記載されている土地の評価額を用いして公示価格を算出することで求めることが可能です。

計算式としては、以下になります。

［固定資産税評価額×1.4＝おおよその土地の評価額］

この計算方法を用いることで分譲マンションが建つ土地に関する評価額を把握することが可能です。

マンションの売却相場と調べ方(査定方法)

最後に分譲マンションの売却相場の調べ方について解説します。 不動産屋さんが行う売却相場の査定方法は次の通りです。

取引事例比較法

取引事例比較法とは査定対象となる分譲マンションと類似しているマンションの取引事例や利便性や土地及び建物の調査、権利関係、事情補正や修正などを行い総合的に加味して比較評価する方法になります。

収益還元法

収益還元法とは対象分譲マンションが将来生み出すであろうと予測される収益(純利益)から、そのマンションの現在価格を割り出す方法です。 主に賃貸不動産や事業に使う不動産の価格を算出する際に有効な方法になります。

原価法(不動産鑑定評価)

原価法とは土地や建物に再度建物を建築・造形する場合に、どの程度の調達原価が必要になるかを加味して不動産を鑑定評価する方法を指します。

不動産はいったん建築すると合理的な価格が形成されにくい性質を有するため、適正な価格を査定する方法として用いられています。

まとめ

本記事ではマンションの評価額を調べる方法として、評価額に対する基本的知識から評価額の計算方法、売却相場の調べ方まで、徹底的に解説しました。

再三お伝えする通りマンションの評価額は時価(実勢価格)や相場とは異なるため注意が必要です。 また基準となる価格も用途に応じて使い分けることが重要なため、マンションの評価額を知りたい理由に応じて使い分けるようにしましょう。