インスペクションとは？メリット・デメリット、申し込みから完了までの流れを完全ガイド

近年中古住宅市場では建物を診断する「インスペクション」と呼ばれる検査が注目されています。 しかし検査の具体的な内容や性質をはじめ、なぜインスペクションを行うべきかや費用面など、まだまだ認知されていないのが現状です。

そこで本記事ではインスペクションに関する特徴をはじめ、実施する上でのメリット・デメリット、申し込みから完了までの基本的な流れを解説します。

この記事を参考にインスペクションの重要性及び実施について検討してみるようにしましょう。

インスペクションとは

インスペクションとは直訳で「調査」や「検査」などの意味を持つワードで建物や建築に精通した専門家が第三者的観点から住宅やマンションの劣化状況、欠陥の有無について報告・診断し、必要に応じて修理・修繕のアドバイスなどを行う一連の検査をすることを指します。

宅建業法の改正で2018年4月から説明が義務化された

2018年(平成30年)4月に改正宅地建物取引業法が施行されたことにより、中古不動産を仲介する業者には売主と買主の双方にインスペクションに関する説明をすることが義務化されました。

ただし、これはあくまでも売主と買主の双方に説明すること、媒介契約締結時にインスペクションを実施する人に対しあっせんに関する事項を記載した書面を交付するなどを義務化するだけでインスペクションの実施を義務付ける法令ではありません。

インスペクションと合わせて知りたい「既存住宅売買瑕疵保険」

インスペクションと合わせて覚えておきたいのが「既存住宅売買瑕疵保険」についてです。

既存住宅売買瑕疵保険とは保険に加入している中古不動産を売買後、保険対象に該当する瑕疵が発見された場合、補修・修繕に対する費用が保険金から支払われるものです。

既存住宅売買瑕疵保険には検査に合格した上で加入しているため、安心して居住できるだけでなく、仮に瑕疵が見つかった場合でも補修費用を請求できる仕組みのため、中古住宅を購入する買主にはメリットだと言えます。

インスペクションを実施した不動産売却のメリット

インスペクションを実施するメリットは以下の項目になります。

不動産のコンディションを正確に把握することができる

中古住宅にインスペクションを投入することで不動産のコンディションや、結果に応じてリフォーム・メンテナンスができるため、建物の状態を正確に把握することができます。

これまでは売主がどのようなリフォームやメンテナンスを行なったのか、漠然とした情報からしか中古物件の状態を判断することはできませんでした。

しかし売買を締結する段階でインスペクションを実施していれば、購入に至る判断材料にするだけでなく、どの箇所にメンテナンスが必要か補修等にかかる負担を検討した上で判断できるため、買主の不安を最小限に軽減して中古物件を購入することが可能です。

付加価値の創造

中古物件にインスペクションを実施することは不動産の付加価値の創造につながります。

これまでは漠然とした情報や実勢価格や市場価格から算定された合理性のない価格設定が常態化していたため、仮に近隣の物件の方が条件が良ければ価格決定の部分で競り負けてしまいます。

しかしインスペクションを実施していれば、売買する前に瑕疵等の箇所が把握できるだけでなく、売買価格の妥当性も高めることができるため、買主に対して安心感や信頼性も醸成することが可能です。

売買取引後のトラブルや問題の発生を抑制できる

インスペクションを行うメリットには売買取引後のトラブルやクレームなどの問題発生を抑制する効果もあります。

従来の中古物件の売買時は求められた情報開示や提供だけで売買が成立しているケースもあり、その後物件の状況によってはトラブルや瑕疵に対する請求が行われる場合もありました。

しかしインスペクションを実施することで、すべてのトラブルに対応することは難しいですが、物件の情報を正確に伝えることができるため、トラブルや問題を引き起こすリスクは軽減されます。

インスペクションを実施した不動産売却のデメリット

インスペクションを実施するメリットがある一方、浸透しないには相応のデメリットが存在します。 以下ではインスペクション実施で想定されるデメリットについて解説します。

費用負担が増加

売主・買主双方どちらにとってもインスペクションを実施することで費用負担が増えることになります。 インスペクションの価格相場は地域や担当業者によってさまざまですが、最低でも4～6万円から依頼することが可能です。

ただしこれはあくまでも最低金額やリーズナブルに基本料金になるため、基本的にはこれ以上費用負担が必要と考えるようにしましょう。 ここで覚えておきたいのは上記でお伝えした金額はあくまでも基本的な調査内容に限定されます。

ここに床下や小屋裏の進入調査、基礎の検査などをプラスすると、おおよそ13～15万円ほど必要になってきます。

瑕疵等が発見された場合、売買が停滞する恐れがある

インスペクションの実施は中古物件の劣化や不具合を可視化することにつながるため、仮に居住するにあたり大きな劣化や瑕疵の場合、買主側は購入を取りやめたり、売買がスムーズに進まない恐れがあります。

そのためインスペクションを実施して修繕や補修箇所が発見された場合は、事前に補修して誠意を持ってインスペクションの結果を伝えるなどして対応しましょう。

インスペクションの申し込みから完了までの流れ

最後にインスペクションを実施するにあたり申し込みから検査完了までのプロセスの一連の流れを紹介します。

媒介契約時にインスペクションの説明及びあっせん

ます申し込みを行うためには媒介契約時に仲介不動産会社が売主に行うことになります。 インスペクションの実施結果によっては売却価格に反映することがありますので、売り出し価格を決める前にインスペクションの実施を決めることが前提です。

インスペクションの問い合わせ・見積もり

次の工程ではインスペクションに対する問い合わせ及び診断内容、料金を確認します。 またインスペクション業務を業者にする場合は以下の項目について書面等で提出してもらうことが前提になります。

なおインスペクションを実施するのは建築士又は国土交通省が定める講習(既存住宅状況調査技術者講習)を終了して登録を受けた者に限定されています。

担当業者へ依頼・インスペクションの実施

担当業務にインスペクション業務を依頼する段階では下記に列挙した書類または指定された書類があれば事前に送ります。 場合によっては、当日確認することもあります。

また当日は担当者とのや打ち合わせや挨拶をはじめ調査の流れの説明、調査及び結果報告が一連の流れになります。通常依頼者も当日立ち会いも行うため診断結果を即日聞くことができます。

報告書の受け取り・料金の支払い

ホームインスペクターから報告書が送られてきます。このタイミングで売り出し価格の結果を行います。 また質問等があればこのタイミングで問い合わせを行いましょう。 そして、すべての工程を終了した段階で料金の支払いになります。

まとめ

中古住宅の価値や状態を見極めるために用いられるインスペクションですが、まだ国内の住宅市場ではあまり浸透していません。 しかし今後中古住宅市場の活性化に伴い、インスペクションの実施及び普及は拡大することが見込まれています。

また住宅の価値が可視化することができるため売買取引の際の売主及び買主双方の不安を払拭することにもつなげることができるため、今後中古住宅の売却を検討されるのであれば、ぜひインスペクションの活用を検討してみてはいかがでしょうか。