中古マンションの「安心Ｒ住宅」を徹底解説

中古マンションを購入する際、「不安」や「わからない」といったイメージを持つ人は少なくありません。そのイメージを払拭し、安心して購入することができる制度が「安心Ｒ住宅」です。様々な条件をクリアした中古マンションが「安心Ｒ住宅」として認定されますので安心感はより増すといえます。ただし、メリット・デメリットもありますので解説します。

「安心Ｒ住宅」とは？

「安心Ｒ住宅」は住宅性能として耐震性があり、インスペクション（＊１）が実施された住宅です。なおかつ、リフォームなどについて情報提供が行われる既存住宅（中古マンションなど）に対し、国土交通省のもとで事業者団体が標章を与える制度です。正式には、「特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度」といいます。

＊１　インスペクション：計測や目視により、既存住宅の基礎や外壁にひび割れや雨漏り等の劣化・不具合・損傷が発生しているかどうかを調査することです。

「安心Ｒ住宅」の「安心」とは？

「安心」の意味するものは、

• 新耐震基準などに適合
• インスペクション実施の結果、構造上の不具合や雨漏りが生じず、既存住宅売買瑕疵保険の検査基準に適合

していることを意味しています。しかし、下記の項目を保証するものではありません。

• 現行の建築基準法関係法令などの適合
• 地盤の不動沈下や地震後の液状化に関すること
• 給排水設備に関すること
• 災害危険区域内の立地有無

など、適合する範囲が定まっていますので、注意が必要です。

「安心Ｒ住宅」の「Ｒ」とは？

「Ｒ」の意味するものは、

1. Reuse(再利用、リユース)
2. Reform(改装、リフォーム)
3. Renovation(改修、リノベーション)

です。

「中古住宅に「安心Ｒ」マーク　国の品質基準スタート　新耐震クリア、雨漏りも点検」 日本経済新聞　朝刊（2018/4/14）

「安心Ｒ住宅」の条件とは？

中古住宅には、いわゆる「不安」や「汚い」や「わからない」といったマイナスイメージがあります。

1. 耐震性や雨漏りの有無、設備・器具の老朽化や損傷が不安
2. 建物外壁や部屋内の天井・壁・床が汚い
3. 中古住宅を選択するにも情報不足で判断できず、わからない

といったイメージが付きまといます。そのイメージを払拭するために、一定の基準を満足する既存住宅に国土交通省が定めたマークを付与し、安心して購入できるようになりました。

「不安」の払拭

新耐震基準に適合し、インスペクションにより、構造上の不具合や雨漏りに対応した保険の検査基準への適合が確認されます。

１．耐震性

建築基準法の耐震基準改正が昭和56年（1981年）になされました。その現行耐震基準をクリアし、もしくはこれに準ずることが条件となります。

1. 1981年６月１日以降に建築したもの
2. 1981年５月31日以前に建築されたもので、耐震診断から安全性が確認されたもの

２．構造上の不具合・雨漏り

「既存住宅売買瑕疵保険契約」を締結するために必要な検査基準をクリアすることが条件となります。

この条件を満足するために保険法人の登録検査事業者もしくは保険法人によるインスペクションを行います。なお既存住宅売買瑕疵保険は、保険法人により商品内容が異なりますので注意が必要です。

1. 構造上の不具合もしくは雨漏りが生じた場合、その住宅の広告時点で該当部分の補修ができたものを含みます。
2. 住宅の広告時点で、「既存住宅売買瑕疵保険」の申込ができている場合、その旨を情報提供します。

また住宅購入者が保険を活用した保証を受ける条件は、これに加えて、保険法人による検査・審査が必要です。住宅購入者が保証を希望しない場合は、利用しなくてもよいです。

３．共同住宅の管理

共同住宅の場合、管理規約や長期修繕計画のあることが条件です。住宅購入者の要求があれば情報開示する必要があります。ただし、情報開示は、管理組合の承認がある場合に行います。

「汚い」イメージの払拭

登録事業者団体ごとに「住宅リフォーム工事の実施判断の基準」を規定しています。売主がリフォームして綺麗にするか、リフォーム提案書を添付することが条件です。

1. 「住宅リフォーム工事の実施判断基準」を事業者団体毎に定め、基準に適合したリフォームを行い、従来の既存住宅の「汚い」イメージを払拭していることが条件です。ただし、建築後間もない既存住宅についてはリフォーム不要です。
2. リフォームを行っていない場合は、リフォームの提案書（見積額などを含む）を添付するとともに住宅購入者の要望があれば、リフォーム業者の斡旋をすることが条件です。
3. 建物外観、部屋の内観、浴室・洗面・便所・台所設備の現況写真を閲覧できることが条件です。

リフォーム工事の提案書は参考資料であり、売買の取引条件ではありません。リフォーム工事の実施有無については住宅購入者が判断します。

「わからない」イメージの払拭

「安心Ｒ住宅調査報告書」の中の「当該住宅に関する書類の保存状況等」の箇所で「有」と記載された項目について、住宅購入者の要望があれば情報開示する必要があります。

１．建築時の情報

住宅の建築時には、

1. 建築確認に必要な書類：確認申請書・添付図書、確認済証、検査済証
2. 各種認定の申請書：長期優良住宅建築等計画認定通知書、低炭素建築物新築等計画認定通知書
3. 適法性や認定などに関する書類：設計住宅性能評価書、建設住宅性能評価書、フラット35適合証明書

などが作成されます。中古マンション購入後の増改築やリフォームなどの維持管理を行う場合にこれらの情報が役立ちます。

２．維持保全の状況に関する情報

建築時の情報に加え、インスペクションや維持管理の記録に基づいてリフォームやメンテナンスを計画すれば、工事費の減額となり適切な工期と予算にすることができます。よって、長期維持保全に要する金額を抑えることができます。

３．保険もしくは保証に関する情報

中古マンション購入後、構造耐力上主要な部分に不具合や雨漏りが生じた場合に多額の補修費用が必要になります。その際、保険や保証を利用することにより補修費用に充填することができます。

４．省エネルギーに関する情報

省エネルギー性能は、水道光熱費に影響します。断熱性能はヒートショックなど、健康に影響します。

５．共用部分の管理に関する情報

マンションの資産価値向上を図るためには、管理規約や長期修繕計画に基づく修繕積立金の積立状況や大規模修繕の実施状況の確認も必要です。

「安心Ｒ住宅調査報告書」

事業者（宅地建物取引業者）が、既存住宅について安心Ｒ住宅の条件を満足するか否かを調査し、その結果を記した報告書です。安心Ｒ住宅調査報告書から、

1. 耐震性、既存住宅売買瑕疵保険の検査基準の適合
2. リフォーム工事の実施状況
3. 住宅に関する書類

の「有」、「無」、「不明」の別がわかります。報告書で「有」と記された内容については、情報開示を要求することができます。「不明」は広告開始時点で売主などの情報保管状況を把握できなかったことを表します。

「安心Ｒ住宅調査報告書」は下記の通りです。※４

Δ安心Ｒ住宅調査報告書（出所：国土交通省「これでわかる！安心Ｒ住宅調査報告書」）※４

「安心Ｒ住宅調査報告書」の書式は、登録事業者団体（一般社団法人など）ごとに異なります。この報告書は事業者（宅地建物取引業者）が調査した結果を記したものです。情報の正確性については、登録事業者団体や国土交通省が保証するものではありません。

事業者が「安心Ｒ住宅」の標章を使用するための手続き

「安心Ｒ住宅」は任意の制度です。この制度に登録している事業者団体（一般社団法人など）に事業者は加盟する必要があります。

国（国土交通省）

国土交通省は、「安心Ｒ住宅」の標章やそれを使用できる既存住宅の条件設定を行います。標章の仕様を要望する事業者団体を審査・登録し、標章使用を承認します。

事業者団体（一般社団法人など）

事業者団体は、リフォーム基準や標章使用について事業者のルール設定を行い、団体構成員の事業者の始動・監督を行います。事業者団体は下表の通りです。問合せすれば、各事業者団体に登録されている事業者がわかります。

事業者（宅地建物取引業者）

条件に適合した既存住宅において、団体基準やルールに沿って広告時に標章使用ができます。

安心Ｒ住宅ロゴマーク

Δ出所：「安心Ｒ住宅」　国土交通省　※５

「安心Ｒ住宅」を購入・売却するには？

「安心Ｒ住宅」のメリット・デメリット」

＊２　保険

国土交通省が指定した住宅瑕疵担保責任保険法人が提供する既存住宅売買瑕疵保険のことです。

＊３　住宅ローン控除

住宅ローンを活用して住宅を取得する場合、住宅取得者の住宅ローンの金利負担の軽減を図る制度です。

＊４　次世代住宅ポイント制度

2019年10月からの消費税率引上げに伴う住宅購入支援策の一つです。消費税率10％で、規定された条件をクリアした住宅を取得する人に対して発行され、様々な商品などと交換できるポイント制度です。

まとめ

平成30年４月に「安心Ｒ住宅」制度は施行されましたが、未だに普及していないのが実情です。この制度を活用することにより、中古マンションを購入する際には、様々な知りたい情報が開示されます。また中古マンションを売却する際には、購入希望者に安心感を与え有利に働くことは間違いありません。「安心Ｒ住宅」を活用しての中古マンションの購入・売却の検討をお勧めします。

出所

※１　「安心Ｒ住宅」　国土交通省住宅局住宅生産課

 ※２　「まんがでわかる！安心Ｒ住宅」　国土交通省住宅局住宅生産課

 ※３　「既存（中古）住宅選びの「不安」を「安心」に」　国土交通省住宅局住宅生産課

 ※４　「これでわかる！安心Ｒ住宅調査報告書」　国土交通省住宅局住宅生産課

※５　「住みたい」「買いたい」既存住宅：安心Ｒ住宅」　国土交通省住宅局生産課