不動産担保ローンとは?メリット・デメリット、活用シーンについて

不動産担保ローンのまとめ
  1. 多額の資金が必要な人にはおすすめのローン
  2. 担保力のある不動産を所有していれば審査も比較的通りやすい
  3. 多額の資金を低金利で、かつ長期間にわたって借りられる

所有している不動産を担保にしてお金を借りる場合、不都合はないのですか?

事務員

浜崎編集長

確かに自宅などの不動産を担保にしなければならないので、返済できなかった場合に土地や家はどうなるのか心配になりますよね。ただ、不動産担保ローンは低金利で多額の借り入れができます。

そこでこの記事では、不動産担保ローンのメリットとデメリット・活用シーン・申込方法などについて解説します。不動産を持っていることのメリットを生かし、効果的に安全に不動産担保ローンを利用しましょう。

Contents
  1. 不動産担保ローン(不動産担保融資)とは?
  2. 不動産担保ローンのメリット
  3. 不動産担保ローンのデメリット
  4. 不動産担保ローンの活用シーン
  5. 不動産担保ローンの申込方法と必要書類
  6. 不動産担保ローンに関するよくある質問
  7. まとめ

不動産担保ローン(不動産担保融資)とは?

不動産担保ローンとは、どのようなローンを言うのでしょうか?

事務員

小島社長

不動産に関連するローンには、誰もが知っている住宅ローンがありますよね。ほかにこの記事の主題の不動産担保ローンや不動産投資ローンもあるので違い等について説明していきましょう。

不動産担保ローンとは土地や住宅などの不動産を担保にして金融機関から資金を借り入れることを言います。

金融機関によっては、本人名義だけでなく家族名義・会社名義の不動産や購入予定の不動産を担保にしてローンを組める場合も。不動産担保ローンの審査は、担保に入れる不動産の価値および借り入れする個人の信用力を総合的に勘案して行います。

MEMO
不動産を担保に入れるので、無担保ローンに比して低金利かつ長期間借り入れできるのが特徴です。また資金の使途は決められておらず、融資を受けた人は自由に使えるのも大きな特徴です。

不動産投資ローンとの違い

不動産担保ローンに似たような言葉に不動産投資ローンがありますが両者は全く異なるものです。

不動産担保ローンでは使途の制限はありませんが、不動産投資ローンの使途は家賃収入を得るための物件の購入費用に限定されます。また不動産担保ローンは、原則的にはすでに所有している不動産を担保に融資を受けますが、不動産投資ローンはこれから購入する投資物件を担保に入れて借り入れします。

不動産担保ローンのメリット

自分の不動産を担保に入れるのは嫌な人もいると思うのですが、メリットも大きいのでしょうか?

事務員

浜崎編集長

そうだね、誰でも自分の不動産に抵当権を設定するのは嫌だが、無担保ローンと比べるとそれなりのメリットもあるんだよ。それでは不動産担保ローンのメリットについて説明しよう。

低金利で高額借り入れが可能!使い道も割と自由

無担保ローンの場合には1,000万円程度が借り入れの限度ですが、不動産担保ローンでは不動産の価値よっては億単位の借り入れができます。したがって大きな事業を興そうという場合や多額の債務を返済するような場合には、有効な借り入れ方法です。

また借入金額が大きくても連帯保証人は原則としていりませんが、大きな借り入れをすると返済も大変になることは覚えておかねばなりません。

注意
なお借入額については不動産評価額をそのまま借り入れできるわけではありません。融資可能額は、金融機関によって異なりますが、不動産評価額の6~8割程度と考えておいたほうが賢明です。

不動産担保ローンは、一般的に資金の使途に制限がありません。住宅ローンはマイホームの購入、不動産投資ローンは不動産投資が使途と限定されていますが、不動産担保ローンは使いやすいというのが大きなポイントになります。

返済期間も長期設定が可能なので月々の負担が楽に

カードローンやキャッシングなどの無担保ローンは返済期間が短期間ですが不動産担保ローンの場合には最長35年と長期にわたって融資を受けることができます。

また無担保ローンよりも一般的には低金利で融資を受けられるので、月々の返済額を抑えられます。

注意
しかし返済期間を長くすると、総支払額は増えるので注意しなければなりません。

団体信用生命保険(団信)に入ることができる

不動産担保ローンには団体信用生命保険が付いているものもあるので、加入すれば万が一のことが起きても安心です。不動産担保ローンは高額な借り入れができますが、反面リスクもあるので気を付けなければなりません。

融資を受けた人が亡くなってしまった場合や重大な障害が残ってしまったような場合には、遺族は担保に入れた不動産を売却して返済せざるを得ないことも…。そのようなリスクに備えて団信に加入していれば、万が一の場合には生命保険会社がローンの残債を払ってくれます。

MEMO
団信がない場合には、生命保険に加入してリスクに備えるべきでしょう。

家族が持っている不動産を担保にできる(年金受給者でも借入可)

不動産担保ローンは本人が不動産を保有していなくても親族や配偶者名義の不動産を担保に入れて借り入れができる場合があります

借入可能な親族の範囲は、申込者の2親等または3親等以内の親族または姻族。また不動産所有者の同意があれば、家族や会社の役員名義などの物件を担保にすることもできます。

年金受給者は一般的にローンの借り入れは難しいのですが、不動産を保有していれば不動産担保ローンを借りられる可能性があります。

住宅ローンが残っていても担保にできる場合がある

住宅ローンの残債がある場合でも、抵当権を設定している不動産が住宅ローン残高以上の評価額である場合には、担保にできる可能性があります。

その場合住宅ローンを融資している金融機関を第一抵当権者とし、不動産担保ローンの借入先を第二抵当権者とし借りられることも。

注意
しかしローンの審査は、不動産評価額以外に個人の信用力も重要になるので、評価額の上限まで借りられるわけではありません。

不動産担保ローンのデメリット

不動産担保ローンは、使い道が自由というのは良いですが、反面不都合な点はないのでしょうか?

事務員

浜崎編集長

不動産担保ローンは、不動産を担保に入れるので多額の資金を借りられるが、この点がデメリットにもなるんだね。

審査に時間がかかるので融資までに一定期間が必要

不動産担保ローンは通常仮審査と本審査があり不動産の担保価値と個人の信用力の2点について審査します。また融資を受ける人も、不動産関連書類と個人の信用力に関するさまざまな書類を準備しなければなりません。そのため申し込みから借り入れまで相当の時間を要することになります。

したがって融資を申し込む場合には、融資されるまで一定の期間が掛かることを頭に入れ早めに準備することをおすすめします。

MEMO
一般的にローンを申し込んで契約を締結するまで、1ヵ月~1ヵ月半程度かかります。

返済できないと不動産を失う

不動産担保ローンの返済ができなくなった場合には、担保に入れておいた不動産は売却されて弁済に充てられてしまいます。

不動産が売却された場合、ローンの契約者にお金が入ってくることはなく、大事な不動産を失うことになります。特にマイホームを担保にしている場合は、今まで住んでいた家から出なければならず住処を失うことになります。

したがって不動産担保ローンを借りる場合にはきちんと計画を立てて借りることが大切です。

浜崎編集長

必要な金額を明確化し無理のない借り入れを行い、きちんと返済計画を立て着実に返済することが大前提です。

資産価値の低い不動産は担保にできない

資産価値の低い不動産は担保にできない場合や、担保にできたとしても融資可能な金額が少なくなります。なぜなら、資産価値の低い不動産は、債務者が返済不能に陥り金融機関が売却する場合、買い手が付きにくいことによります。

例えば敷地が接道義務を満たしていない物件は、建築許可が下りない再建築不可物件になるので、担保にすることは難しいでしょう。ほかにハザードマップにより災害の可能性がある物件や老朽化した物件は担保になりにくいと言えます。

MEMO
したがって不動産担保ローンを申し込む際には、路線価などを見てあらかじめ不動産価値を調べてくことをおすすめします。

事務手数料や不動産鑑定費用など支払う手数料が多い

不動産担保ローンを組む際には、さまざまな費用や手数料が必要になります。だいたい500万円借り入れた場合には15万円から20万円程度考えておくべきです。

下記に必ず必要な費用や手数料と必要な場合もある費用や手数料をまとめましたのでご覧ください。

借入時に必要な費用や手数料
  1. 事務手数料…借入金額の2.0%程度
  2. 保証料…保証会社に支払うもので借入金額の2.2%が相場
  3. 印紙税…ローンの締結の際に契約書に貼付する印紙代

例えば100万超~500万円以下の場合2,000円は、登録免許税…抵当権を設定する際の税金で借入金額の0.4%、司法書士への報酬…抵当権設定の際に支払う報酬で3~5万円程度がかかります。

借入時に必要な場合もある費用や手数料
  1. 火災保険料…金融機関によっては加入の必要あり、10~30万円程度
  2. 不動産鑑定費用…担保価値を査定するための費用で10万円程度
  3. 抵当権抹消費用…抹消していない場合に司法書士への報酬で、3~5万円
  4. 交通費
  5. 通信費

不動産担保ローンの活用シーン

ローンを組む時には、カードローンという方法もあると思いますが、不動産担保ローンはどんな時に使ったらよいのでしょうか。

事務員

浜崎編集長

不動産担保ローンの特徴は、低金利で多額のお金を借りられることだね。それでは次にどんな時に不動産担保ローンを使ったらよいか活用シーンについて解説しよう。

資金繰り状況を改善する

資金繰りが悪化したような場合には不動産担保ローンを組むことにより改善できる可能性があります。

例えば会社の売り上げは順調であるが、資金繰りがうまくいかない場合には、不動産担保ローンを利用して資金繰りを改善できます。この場合、売り上げは順調なので、時がたてば資金も潤沢になり、着実に金融機関への返済ができるでしょう。

また不動産担保ローンの金利は低いので、多額の借り入れでも長期的に返済すれば、毎月の返済額を押さえながら経営を立て直すこともできます。

ただし無理のない範囲で借りなければ万が一返済ができなくなった場合、担保に入れた不動産を売却される恐れもあります。したがって返済計画をきちんと立て、着実に返済する必要があります。

赤字決算時に事業資金を確保する

赤字決算の場合、金融機関に借り入れを申し込んでも簡単には貸してくれませんが、不動産担保ローンを利用すれば、借り入れできる可能性はあります。

その理由は不動産担保ローンは信用力だけでなく、不動産の担保価値を重視して審査を行うためです。したがって、担保価値の高い不動産を所有していれば、不動産担保ローンを利用して事業を立て直せる可能性は高くなります。

相続時に発生した支払いを賄うための資金

遺産を相続する際には多額の税金などが発生することがありますが、十分な現金を保有していないと支払うことができません。しかし相続する不動産を担保にして、不動産担保ローンを借り相続税を支払うことができます。

また相続時には税金だけでなく、代償分割や遺留分減殺請求により多額の資金が必要になることもありまず。この場合も、不動産担保ローンを利用すれば、現金がなくても相続もスムーズにいくでしょう。

MEMO
  • 代償分割…遺産を分割する場合、特定の相続人が現物で取得し、ほかの相続人に対して現金やその他の財産で支払う分割方式。
  • 留分減殺請求…特定の相続人に、遺産のほとんどを譲る旨の遺言を残した場合、ほかの相続人が最低限の遺産の取り分を請求できる制度。

複数の借入ローンをまとめる

複数のローンがある場合には不動産担保ローンに一本化することができます。

不動産担保ローンはカードローンと比べると、低い金利でしかも長期間にわたって借りられるので、毎月の返済額を減らせます。ローンをまとめることで、返済計画もすっきりして管理が楽になるというメリットもあります。

注意
しかし気を付けて1本化しないと、借り入れが増えて総返済額が増えてしまうこともあり得ますのでよく確認してください。

不動産担保ローンの申込方法と必要書類

不動産担保ローンは、どのようにして申し込んだらよいのでしょうか。

事務員

浜崎編集長

不動産担保ローンでは、個人の信用力だけでなく不動産の担保価値が重要なので必要書類も多くなるんだよ。そのためあらかじめ必要書類を用意する必要があるね。

不動産担保ローンの申し込みから借り入れまでの流れは次のようになります。

手順1
必要な書類を準備
手順2
申込・仮審査
手順3
本審査と面談
手順4
契約・融資実行

必要な書類を用意して融資が実行されるまでには3週間~1ヵ月程度ですが、場合によっては1ヵ月半程度要することもあります。

それでは書類の準備から融資が実行されるまでの流れについて、ステップごとに解説していきます。

STEP.1 不動産担保ローンに必要な書類を準備する

不動産担保ローンを申し込む際にはさまざまな書類が必要なので、あらかじめ準備するようにしましょう。

審査時に必要な書類

審査時に必要な書類
  1. 物件案内図・不動産の登記簿謄本の登記時事項証明書…法務局で入手
  2. 土地図面(公図)や建物図面…法務局で入手
  3. 地積測量図…法務局で入手
  4. 固定資産税納付証明書…市区町村役場で入手
  5. 固定資産税評価証明書…市区町村役場で入手
  6. 売買契約書や重要事項説明書など…契約者
  7. 借入返済予定表・借入残高証明書(他のローンがある場合)…借入先金融機関から入手

ローンの申し込みに必要な書類

ローンの申し込みに必要な書類
  1. 本人確認書…運転免許証やパスポート・マイナンバーカード
  2. 収入証明書…勤務先から入手、個人事業主の場合は市町村役場から所得証明書を入手
  3. 住民票…市町村役場より入手
  4. 権利証や登記識別情報通知書…契約者
  5. 実印と印鑑証明書…印鑑証明書は市町村役場より入手

STEP.2 申込・仮審査

金融機関の窓口や電話・ファックスなどにより仮申込をしますが、ホームページのメールフォームからの申し込みが最も手軽です。

仮審査では借り入れを希望している人の返済能力があるか否かが基準になります。金融機関は申込フォームに入力された内容を確認しヒアリングを行います。ヒアリングの内容は、担保になる不動産の確認や、融資希望額が適切なのか・他社からの借入状況などについてです。

浜崎編集長

仮審査の結果は、早い金融機関で翌日・遅くとも1週間程度で電話やメールで連絡されます。

STEP.3 本審査と面談

借入希望者が仮審査に通ると本申し込みを行います。その際本審査に必要なさまざまな書類を提出し、金融機関担当者との面談を行います。

金融機関は、信用情報機関に信用照会を行い、担保に入れる予定の不動産の現地調査を行います。一般的に不動産担保ローンでは、仮審査と本審査の基準に大きな差はないので、仮審査に通れば本審査にも通りやすいと言えます。融資が認められれば、契約日時について打ち合わせを行います。

STEP.4 契約・融資実行

契約は金融機関の窓口で行いますがノンバンクでは郵送された契約書類に記入し返送するだけでよい場合も。契約が終了すると融資実行日に抵当権設定登記が行われ、指定した金融機関の口座に資金が振り込まれます。清算金額がある場合は差引かれ金額が振り込まれます。

なお融資の流れは金融機関によって多少異なりますので、あらかじめ確認しておくことをおすすめします。

不動産担保ローンに関するよくある質問

不動産担保ローンは、不動産を所有してさえいれば、必ず利用できるのでしょうか?

事務員

浜崎編集長

不動産を持っていても、不動産担保ローンを利用できない場合もあるんだよ。それでは不動産担保ローンを利用したい人が、疑問に思う点について説明しよう。

Q: 所有する不動産が本人名義でなくても融資を受けることは可能ですか?

銀行は審査が厳しいので一般的に本人以外の所有する不動産を担保に入れて借り入れをするのが難しいです。しかし金融機関によっては、2親等または3親等の親族・姻族に限り融資を受けられる可能性はあります。他人名義の不動産を担保にする場合には、次の3点が必要です。

他人名義の不動産を担保にする場合に必要なもの
  1. 担保を提供する不動産所有者の同意
  2. 担保を提供する不動産所有者には連帯保証人になってもらうこと
  3. 担保にする不動産への抵当権の設定

Q: 共有名義の不動産でも融資は受けられますか?

一つの不動産を複数人で共有することを共有名義と言いますが、ほかの共有者が同意し連帯保証人になれば融資を受けられます。

しかし自分の持ち分だけを担保に不動産担保ローンを組むことは難しいでしょう。なぜなら特定の部分を担保にした場合、担保価値が低く買い手が現れにくいためです。

Q: 信用情報に傷があっても融資は受けられますか?

一般的に、自己破産やローンの滞納などの信用情報に問題がある場合には、銀行からの借り入れは難しいでしょう。

しかしノンバンクなど比較的審査基準が甘い金融機関では、融資を受けられることもあります。特に評価額が高い不動産を担保に入れる場合には、融資を受けつけてくれる金融機関が現れる可能性はあると言えます。

MEMO
したがって一つの金融機関から融資を断られたとしても、諦めずほかの金融機関にも申し込むようにしましょう。

Q: 不動産担保ローンの融資限度額はいくらですか?

不動産担保ローンの融資限度額は金融機関により異なります。一般的には不動産評価額の7割から8割程度と言われますが、築年数が古い場合や借入期間が長い場合には6割程度と上限額が少なくなる場合も。

いずれにしても借りられる上限額は、不動産の価値と個人の信用力に関わり、不動産評価額がそのまま融資されることは難しいでしょう。

まとめ

不動産担保ローンは、多額の資金が必要な人にはおすすめのローンです。担保力のある不動産を所有していれば、不動産担保ローンの審査も比較的通りやすく、多額の資金を低金利でしかも長期間にわたって借りられます。しかしメリットがある反面、借り入れまでの期間が1ヵ月程度かかるので、あらかじめ準備して申し込む必要があります。また手数料や諸費用も掛かることも、頭に入れておきましょう。

不動産担保ローンは、多額の資金を借りられるからと言って上限まで借りるのは危険!無理のない返済計画を立てて、着実に返済するようにしましょう。