事故物件とは？病死も含む？調べる方法や探し方・見分け方、告知義務や心理的瑕疵について

殺人や自殺などにより入居者が室内で亡くなった物件を俗に「事故物件」と呼びます。人々の興味の対象となりやすいため、耳にしたことがある人も多いでしょう。

実は事故物件の契約に際しては告知義務があります。しかし、必ずしも告知がなされるとは限らないのが事実です。

事故物件について正しい知識を備えれば、事故物件をできる限り避けられる方法がわかります。この記事では事故物件に関するあらゆる情報をまとめました。

事故物件とは

事故物件は一般的に室内で人が死亡した物件のことを指します。たとえ過去に人が死亡した部屋でも大きな損傷がない限り居住そのものに大きな支障はありません。しかし住むことに抵抗がある、心理的なマイナス印象は拭えないというのが多くの人の感覚でしょう。

そこで事故物件の契約時には重要事項説明として買主・借主に告知しなければならないとされています。

事故物件は具体的な定義がない

事故物件は法律上の明確な定義があるわけではありません。そのため不動産仲介業者によって「事故物件」と判定する基準は異なります。例えば老人が自宅で自然死し、同居する家族によって即時に発見されるケースなどはままあります。こうした場合は事故物件と認定しないことが多いようです。

逆に自然死以外の自殺や殺人、死後発見まで時間がかかったケースなどは告知すべきというのが一般通念です。

過去の判例を見ると、以下のようなケースも事故物件と認められる可能性があるようです。

※参考：一般財団法人 不動産適正取引推進機構 | RETIO判例検索システム

告知義務の期間も明確ではない

事故の発生後、何年経過すれば告知義務がなくなるといった明確な線引きもありません。凄惨な殺人現場となった物件の売買契約では50年経っても告知義務があると判定された例があります。一方マンション共用部分で起きた死亡事故については事故後1年経過していなくても告知は不要とされた判例がありました。

一般的には、その事故が重大であるほど告知義務の期間は長いと考えられます。また、賃貸よりも売買、単身用よりも家族で居住する物件、地域住民の流動性が高い物件より低い物件の方が、事故後長期にわたり告知義務があります。

※参考：続・心理的瑕疵に関する裁判例について

事故物件かどうかがわからないケースもある

事故物件であることが告知されるのは不動産仲介業者が過去の事故を知っていることが前提です。例えばオーナーが不動産仲介業者に事実を伏せていたり、オーナーが代わって事故の記憶が風化したりといったケースでは、告知のしようがありません。

住んでみた後に事故物件が発覚したら泣き寝入りしかない？

上記の理由から事故物件であることを告知されずに住み始め「実は事故物件だった」と判明するケースも想定できます。

こうした場合、泣き寝入りするしかないのでしょうか。事故物件であることを告知しなかった場合、告知義務違反に該当する可能性があります。「告知があれば契約しなかった」場合は、損害賠償や契約解除を求めましょう。

心理的瑕疵(かし)とは

告知義務があるかどうかを判断する基準は「心理的瑕疵」の有無です。瑕疵とはいわば欠陥のこと。雨漏り、地盤沈下、構造上の欠陥など、直接住み心地に影響する瑕疵は「物理的瑕疵」と言われます。物理的瑕疵は客観的に判断しやすいですが心理的瑕疵は一概に判断できません。例えば過去に自殺者が出た物件でも抵抗なく住める人もいれば強く嫌悪感を感じる人もいるからです。

法的には心理的瑕疵の基準は以下のように示されています。

※出典：心理的瑕疵に関する裁判例について

事故物件かどうかを調べる方法は？見分け方・探し方を解説

事故物件の定義が明確でなく心理的瑕疵の有無の判断も高度である以上、誰にでも事故物件を選んでしまうリスクはあります。絶対に避けたいなら以下の見分け方・探し方を参考に物件探しをしてください。

物件の家賃や価格が相場より目立って安い

一般的に事故物件の家賃・売買価格は周辺相場よりもかなり安く設定されています。買いたい・借りたい人が少ない、つまり需要が少ないため当然の措置でしょう。周辺よりも3〜5割程度安い物件は、“いわくつき”である可能性を疑いましょう。

以前は半額以下に下げる物件も珍しくなかったようですが、事故物件の認知度が上がったこと、独居老人が増えていることから、最近は3割程度の値引きでも成立しているようです。なお、家賃や価格が下がる要因は心理的瑕疵以外にもあります。

物件概要に「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」の記載がある

前述したように事故物件であることは告知しなければならないとされています。

物件の概要欄に「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」といった記載があれば、過去に何らかの事故があった可能性が高いでしょう。あくまで「事故物件」と書かれているわけではない点に注意が必要です。

また、前述したように事故物件であっても告知されないケースがあるので、記載がないから絶対に事故物件ではないとは言い切れません。

「物件名 事故」で検索をかけることも有効

契約を結ぶ前に念のため「物件名 事故」と調べることもおすすめです。今やインターネットにはあらゆる情報があふれています。世間を騒がせたような大きな事件の現場となった物件は、容易に特定できるでしょう。事故物件サイトもいくつか存在します。気になるなら覗いてみるのも手です。

ただしインターネットの情報は絶対ではありません。嫌がらせ目的で物件を貶めるような書き込みをする悪質な行為もあります。事実と異なることが書き込まれている可能性を念頭に、参考程度と思ってください。

まとめ

事故物件であることは告知しなければなりませんが定義が曖昧なのでオーナーの主観や意向により残念ながら告知されないケースがあることは事実です。売主や貸主にとって、過去に物件で起きた不幸な事故は告知すれば入居者は集まらないおそれがある不都合な事実です。告知義務が大きな悩みの種であることは想像に難くありません。

また、インターネットを使って過去に事故がなかったかどうかを調べるのもおすすめです。住み始めてから事故物件であったことが判明すれば、泣き寝入りするか、心理的瑕疵の有無を法廷で争うことになります。

告知義務があったことが認められれば損害賠償を受けられる可能性もありますが、そこに至る労力を踏まえれば未然に事故物件を避けるのが一番でしょう。