マンション売却の税金をやさしく解説！かかる・かからないケースと計算方法、シミュレーション、節税方法とは

マンションを売却すると譲渡所得税や消費税など、さまざまな税金がかかります。 株式やFAなどとは異なりマンション等マイホームを売却する場合は税金の優遇措置があります。 この優遇制度を活用して賢くマンションを売却したいものです。 マンション売却の税金についてご紹介していきたいと思います。

マンション売却時にかかる税金の種類

マンション売却にあたり、さまざまな税金がかかってきます。 マンション売却をすることで収益が発生したことなどが理由で納税義務が生じてくるためですが、各々の税金について知っておきたいものです。 マンション売却時の税金にはどのようなものがあるか、解説いたします。

マンション売却にかかる税金の種類

マンションの売却時にかかる税金の種類は次の通りです。

マンション売却で利益が出た場合にかかる税金として以下の税があります。

譲渡所得税

マンション売却により利益が出た場合にそれにかかる税です。 マンションを所有していた年数で税率が変わります。 5年以上保有していたマンションは長期所有として30％の税率とし、5年未満の場合には短期所有として15％の税率で課税されます。

住民税

譲渡所有税同様に売却益に対する課税です。 長期所有に対しては9％、短期所有は5％課税の計算となります。

復興特別税

2011年に起きた東日本大震災の復興財源を目的とした税です。 所得税額に税率2.1％を課税算出して納税します。 記３つの税金についての詳細は後述します。

マンション売却にかかる税金の支払い方法と期限

マンション売却により発生した税金はそれぞれの期限内に納税する必要があります。 税金の種類により納税期限が異なってきますので確認しておき支払い漏れがないようにしましょう。 各税金ごとの納税期限は以下のとおりです。

なお仲介手数料などの諸費用は売却額の4％程度です。 媒介契約の締結について媒介契約には次の3種類あります。

マンション売却で税金がかかるケース

マンション売却で税金が発生するケースについて以下の章で解説していきます。

マンション売却により利益でかかる住民税

マンション売却においては利益が出た場合に限り売却条件によって決められた住民税を納めることになります。 住民税を計算するためにはマンション売却益(譲渡所得)を次の式で求めます。

相続などで取得費の詳細が不明な場合は譲渡収入金額の5％が取得費として使われます。 住民税の課税対象となる譲渡所得は課税譲渡所得金額と呼ばれます。以下の方法で計算されます。

住民税の税率はマンションの所有期間が5年を境に大きく変わります。

マンション売却により利益でかかる譲渡所得税

マンション売却による売却益にかかる譲渡所得税は給与所得や事業所得など他の所得と分離して計算される申告分離課税となっています。

取得費については所有期間分の減価償却をすることが必要です。 税率については、売却した年の1月1日時点において所有期間が5年を境に短期譲渡所得と 長期譲渡所得に区分され異なる税率で課税されます。

なお相続したマンションを売却する場合、相続人が相続して所有者となった日からではなく被相続人がマンションを所有した日から所有期間をカウントします。

マンション売却により利益でかかる復興特別所得税

マンションの売却益に対する復興特別所得税は2013年1月1日から2037年12月31日まで25年間にわたり基準所得税額の2,1％が課税されます。

マンション売却で税金がかからない、または優遇措置があるケース

マンション売却をすると多くの税金がかかります。 ただ売却時の状況により税金がかからないケース、優遇措置を利用できる場合があります。 売却のパターンがどのようなときに税金免除や優遇措置に当てはまるかを解説します。

購入したマンションの価格が売却時に下がっていると優遇措置がある

購入したマンションの価格が売却時に下がった場合は譲渡所得がマイナスとして計算することが可能です。

この場合には、そもそも売却による所得税等は発生しません。また特例を使い給与所得等、他の所得で支払っていた所得税等があれば、その還付を受けることができます。

居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

これはマンションの売却損失が出た場合に源泉徴収された所得税が還付される特例です。 売却した年に発生した損失を翌年以後3年間にわたり、他の給与所得等と「損益通算」することができます。

損益通算できる損失の額は以下の通りです。

損益通算とはプラスの給与所得にマイナスの売却損失を合算(相殺)できることで繰越控除とはその相殺しきれなかった損失を翌年以降3年間の所得と相殺することです。

居住用財産の買換え等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

これは5年を超えて所有するマンション等居住用財産を売却して新しく居住用の財産に買い換えることを条件として、イの特例を利用することができるというものです。

マンションの売却で損失が出てもその売却損をその年の他の所得と損益通算でき、なお赤字となる金額については翌年以降3年間繰り越して所得から控除できます。この特例を受けるためには確定申告をする必要があります。

また住宅ローン控除との併用が認められています。 売却した前年・前々年に以下の控除等を受けていないことが条件です。

これは親子や夫婦間で売買したときには適用することはできません。

自身で保有しているマンションの売却利益が3,000万円＋諸経費以下のケース

マンションなど居住用財産を売却したときは所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3000まで控除することができます。これを居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除といいます。この特例を受けるためには以下の要件を満たすことが前提です。

また3000万円の特別控除と住宅ローン控除とを併用することはできません。 なおこの特例を受けるためには確定申告をする必要があります。

課税を繰り延べることができる買い換え特例制度(課税繰り延べ買い換え特例)

これは自宅のマンションを買い換えたときに元のマンションの売却価格より高く買い換えた場合、売却により発生した譲渡所得税の課税を次回の売却時まで繰り延べられる特例です。

たとえば4000万円で購入したマンションを6000万円で売却した場合、通常差額の2000万円 が課税所得として課税対象になりますが、売却価格より高い7000万円のマンションに買い換えたときは譲渡所得2000万円に対する課税が繰り延べられて、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税は課税されません。

ただしあくまでも課税が繰り延べられているだけで非課税になるのではないので、買い換えたマンションを次に売却するときに繰り延べた2000万円が譲渡所得に加算されて課税されます。

7000万円で購入したマンションを次に8000万円で売却すると、差額の1000万円に加えて事実上前回繰り延べ2000万円も加算され合計3000万円の譲渡所得に対して課税されます。

なおこの特例を受けるためには以下の要件を満たすことが前提です。

売却した年の前年と前々年に3000万円の特別控除を10年超所有の軽減税率の特例、譲渡損失の繰越控除の適用を受けていないこと

1. 居住期間が10年以上(継続していなくてもよい)、所有期間が10年超であること
2. 買い換え先の床面積が50㎡以上であること
3. 親や夫婦など特別の関係にある人に売却したものでないこと
4. 売却した年の翌年に確定申告をすること

マンション売却で利益に関係なくかかる税金と注意点

マンション売却にかかわる税は利益が出た場合に金額に対して税率をかけて算出される利益発生を前提としたものが多くなっています。

しかし売却にともなって納税義務が発生する売却税には損益に関係がないものがあります。 これを解説します。

物件の所有者を変更・登録するときにかかる登録免許税

マンションの売却をするときにマンション購入時に住宅ローンを借りていた場合、残債を清算せずに売却することはできません。 住宅ローンの残債を完済し金融機関が設定している抵当権を抹消してから売却する必要があります。

その抵当権の抹消登記をすることに対して課税されるのが登録免許税です。 抵当権抹消登記の登録免許税は土地1筆建物1棟につき1000円ですのでマンション1部屋ならば数千円になることがほとんどです。

売買契約時に貼付する収入印紙税

印紙税は売買契約書に印紙を貼り付けて納税するもので売買代金に応じて決まっています。 不動産の譲渡に関する契約書のうち記載金額が10万円を超え平成26年1月1日から令和2年3月31日までの間に作成されるものに関して軽減措置が適用されます。

住宅ローンの減税制度は3,000万円控除と併用できないので要注意

マンションの売却時に3000万円の特別控除を利用すると、その前後2年以内に購入する新居については「住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)」が利用することができなくなります。

したがってマンションの売却益が少額であれば3000万円の特別控除は使わずに、購入した新居に住宅ローン控除を使った方が得になる可能性があります。 どうしても両者を使いたいならば売却時に3000万円の特別控除を使いましょう。

賃貸住宅に3年以上住んでから住宅ローン控除を使って新居を購入する、あるいは住宅ローン控除を使って先に新居を購入し3年目の年初から年末までの間に旧宅を売却するというような工夫が必要になります。

マンション売却時にかかる税金の計算方法とシミュレーション

マンションを売却するときに数種の税金がかかることは解説させていただきました。 おおまかに税金額を知りたいと思った場合にシミュレーションをしておくことも大切ですね。 マンション売却のパターンと金額を仮定して、シミュレーションしてみましょう。

マンションを売却して3000万円の特別控除を受ける場合

以下の条件と仮定して、計算してみましょう。

まず建物について減価償却費を計算します。

次に課税譲渡所得と納税額を計算します。

このように3000万円の特別控除の適用を受けることで納税額を0円にすることができます。 このケースで3000万円の特別控除の適用を受けない場合の納税額は 以下の通りです。

マンションを売却して損失が出た場合

以下の条件と仮定して、計算してみましょう。

まず建物部分の減価償却費を計算します。

次に取得費を計算します。

次に課税譲渡所得を計算します。

つまり3244,5万円の赤字となり、このケースで毎年の給与所得が1000万円であった場合は 損益通算と繰越控除の特例の適用を受けることができます。

相続したマンションを売却する場合

以下の条件と仮定して計算してみましょう。

5000万円－250万円(f取得費)－500万円(譲渡費用)＝4250万円(課税譲渡所得)

4250万円(課税譲渡所得)×20,315％(短期譲渡所得)＝約863万円(納税額)

このように契約書など取得費のわかる書類がなければ取得費として計上できる金額が小さく納税額が大きくなってしまいます。 したがって、このようなケースではまず契約関係書類をしっかり探すようにしましょう。

マンション売却時にかかる税金を少しでも安くするには？

マンションを売却するとなれば数百万単位の税金がかかることが計算から浮かび上がってきます。 税金は少しでも抑えたいところですが節税の方法はあるでしょうか。 マンション売却で発生する税金を安くするコツを解説します。

5年、10年と長く住めば税金は安くなります

マンションの売却による売却益に対して課税される譲渡所得税・住民税・復興特別所得税については次のようになります。

・マンションの所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得として売却益に対して、譲渡所得税30％・住民税9％・復興特別所得税2,1％が課税される。

・所有期間が5年超であれば長期譲渡所得として売却益に対して譲渡所得税15％・住民税5％復興特別所得税2,1％が課税。

つまり5年を超えて長く住めば税金が安くなるといえます。 さらに建物の築年数は短いほど価格が高くなりますので、長く住むほど税金が安くなります。

マンションを売却したときの譲渡所得から3,000万円控除を活用する

今住んでいるマンションを売却する場合は所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3000万円まで控除できる特例があります。 これを活用することで、たとえ短期譲渡所得であっても3000万円まで控除されるため税金の支払いは免除されます。

節税対策に活用できる取得加算の特例

親から相続したマンションを売却した場合に相続したときの相続税のうち一定額を取得費に加算できる場合があります。 これを「取得費加算の特例」といいます。

この特例を受けるためには相続などにより財産を取得した人で、その人に相続税が還付されていて、その財産を相続開始日の翌日から3年10か月以内に売却していることという要件があります。

親から相続したマンションを売却したときに取得費に加算できる相続税額は以下の通りです。

相続税額×売却したマンションの課税価格÷(相続した財産の合計の課税価格+債務控除額

支払った相続税のうち売却したマンションに対応する税額分を取得費に加算できるということです。 なお2014年12月31日以前に相談した土地を売却した場合については売却した土地だけでなく相続したすべての土地に対応する相続税額を取得費に加算することができます。

税金以外にも仲介手数料やローンの残債、引っ越し費用などもかかる

マンションの売却で税金が多額にかかることは解説しました。 売却時にはそれ以外に必要な費用が発生します。 必要な費用をチェックし売却に備えて準備しましょう。

仲介手数料

仲介手数料とはマンションの売却を不動産会社に依頼する場合にかかる費用のことで宅地建物取引業法に定められています。(売却額×3％)＋6万円の算式で計算します。

ローン残債完済のための費用

得られた売却益で返済したり手元資金で返こともあります。住み替えの場合はローンの組み換えという選択肢もあります。

その他の費用

引っ越し費用、住所変更登記の費用、ハウスクリーニングにかかる費用などがあります。 不動産売却に関わる公的費用ばかりではなく引っ越しにともなう費用が大きくなってくるので、それをしっかり計算しておきましょう。

2020年2月26日 マンションを早く・高く売却するコツを完全ガイド！売買までの流れやタイミング、注意点とは

まとめ

マンションの売却における税金を検討するには、まず譲渡所得を計算することが必要です。 譲渡所得を求めるには取得費の計算がポイントになります。

譲渡所得は他の所得とは分離して税金を乗じる分離課税方式を採用しています。 税率は所有期間によって長期譲渡所得(5年超)と短期譲渡所得(5年以下)に分かれます。 また居住用財産を売却した場合、特例が5つあります。

節税系の特例は住宅ローン控除と併用することができないため、買い換えの際には選択適用することになります。 これらの仕組みをしっかり理解して、損をしない賢明なマンションの売却を目指していきましょう。